El blog del Grupo Inmobiliario Ferrocarril
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Cláusulas suelo: qué son y cómo hay que actuar ante ellas

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clausulas suelo

Las cláusulas suelo ha sido protagonistas de numerosos titulares durante los últimos meses, y mucho más tras la sentencia del Tribunal de la Unión Europea que admite que los hipotecados pueden reclamar la devolución total de las cantidades cobradas en exceso. En este post te contamos qué son exactamente las cláusulas suelo y cómo hay que actuar en caso de tener una.

La mayoría de hipotecas en España son de tipo variable y su actualización está vinculada a un índice de referencia europeo, el euríbor. Al conceder un crédito,  los bancos suelen exigir el pago de ese euríbor más un diferencial: por ejemplo, un préstamo a euríbor + 1% significa que tiene los intereses del euríbor y un punto extra. Esos intereses se revisan cada año, en los que se actualiza la letra mensual a pagar según la cotización del euríbor.

En los contratos de las hipotecas, muchos bancos incluían unos topes máximos sobre los que los intereses no crecerían aunque el euríbor subiera por encima (techo) y unos topes bajo los que los intereses nunca podrían reducirse (suelo). Desde el 2009, el euríbor comenzó a bajar pero muchos hipotecados dejaron de ver bajar sus cuotas, porque los contratos de sus hipotecas incluían las cláusulas suelo. Las limitaciones de las bajadas de intereses estaban fijadas entre el 2% y el 3%, lo que hizo que muchos hipotecados, al no poder aprovechar la bajada del euríbor, descubrieran que sus contratos disponían de la cláusula en cuestión. Y allí comenzaron las reclamaciones que culminaron con la sentencia europea que declara ilegal esa cláusula y abre la puerta a que los hipotecados reclame la devolución íntegra de las cifras cobradas por aplicación de esa cláusula.

clausulas suelo

A pesar de que muchos hipotecados ya vieron sus cláusulas suelo anuladas con las sentencias del Supremo y que algunas entidades bancarias decidieron negociar con los hipotecados para suspender ese apartado de los contratos, siguen quedando miles de contratos que aún las contienen. Hasta el momento los afectados debían reclamar de manera individual, pero tras la sentencia europea el Gobierno de España está buscando un procedimiento común para evitar una avalancha de reclamaciones judiciales a los bancos. Lo que está claro es que los clientes que tengan o hayan tenido una hipoteca con cláusula suelo podrán reclamar la devolución porque la justicia les ha dado la razón al considerar que su cláusula no era absolutamente transparente, por lo que se les restituirá el dinero pagado de más desde que firmaron el contrato.

Las entidades de defensa de los consumidores han tenido un rol muy activo en este proceso. Adicae afirma que la sentencia del tribunal europeo abre la puerta a que todos los afectados de la macrodemanda puedan recuperar la totalidad de lo cobrado de más, no solo desde mayo de 2013. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha pedido a las entidades que devuelvan las cantidades cobradas indebidamente, y puntualiza, que,”mientras se espera la reacción de la banca, OCU ayudará, como hasta ahora, a todos los afectados a demandar este abuso si no tuvieran más remedio que acudir a la vía judicial; sabiendo ahora que van a recuperar todo su dinero”.

Los que ya hayan reclamado y obtenido una sentencia a favor de que la banca devolviera el dinero cobrado desde mayo de 2013 lo tienen más complicado, ya que, en palabras de Vicente Morató, director general del despacho Martínez Echevarría Abogados: “En caso de que ya haya sentencia firme, no se puede volver a reclamar la devolución de las cantidades, ya que se supone que es un hecho ya juzgado, y el sistema jurídico español es muy claro en ese punto: la cosa juzgada, no se puede volver a juzgar”

El sector inmobiliario inicia la senda del crecimiento

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En 2017 la venta de viviendas crecerá en torno al 6,5% y los precios medios de las casas aumentarán en torno al 3,5%. Esas son las conclusiones del último estudio sobre la situación inmobiliaria, publicado por BBVA Research que, además, prevé que los préstamos hipotecarios mantengan su tendencia positiva.

BBVA Research señala que durante 2017 la economía española crecerá a un ritmo más pausado que en 2016 pero, aún así, volverá a presentar tasas por encima de la media europea. Esa previsión junto a otras estimaciones que advierten de una evolución positiva en el empleo y en la renta de las familias, serán los factores clave para continuar estimulando la demanda de vivienda.

Entre los datos más concluyentes del informe destaca, también,  la firma de visados para la construcción de viviendas nuevas que, previsiblemente, cerrará 2016 con un crecimiento anual de aproximadamente el 40% -unos 70.000 visados-. Y que podría concluir, en 2017, con la firma de casi 90.000 nuevas viviendas, lo que supondría un crecimiento anual de alrededor del 25%.

En este contexto, la venta de viviendas nuevas en Madrid, sobre todo, se mantienen fuertes y muestra una clara tendencia de crecimiento positivo en el resto de España, aunque los resultados varían en función de las comunidades autónomas. Esta progresión también permitirá, según la entidad financiera, que el ritmo de construcción de nuevas casas siga avanzando: en los siete primeros meses de 2016 creció un 11,8% con respecto al mismo periodo en 2015.

BBVA Research también analiza la evolución de los precios de las viviendas. En el informe se estima que continuará la progresión al alza y que 2016 concluirá en positivo, con un crecimiento anual de los precios de alrededor del 2,5%. Asimismo, el informe apunta un incremento del 3,5% para 2017. Estas previsiones sitúan el precio de la vivienda en niveles de 2004.

Respecto a la evolución de los préstamos hipotecarios, el informe señala que los flujos de crédito a las familias para adquisición de vivienda están evolucionando a buen ritmo y también que se mantendrá esa tendencia a lo largo de 2016.

En conclusión y por segundo año consecutivo, el segmento residencial del sector de la construcción contribuirá positivamente al crecimiento de la economía. Y las previsiones proyectan que la inversión en vivienda crecerá en 2017 ligeramente por encima del 3,0%.

Claves para entender el nuevo Euribor

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El próximo 4 de julio entrará en vigor un nuevo sistema de cálculo del Euribor, el índice de referencia utilizado para la mayoría de las hipotecas en España. Mientras el sector bancario señala que la nueva fórmula ofrecerá un Euríbor más transparente, las asociaciones de consumidores reclaman información y que durante unos meses se ofrezcan los cálculos con el viejo y el nuevo Euribor para comprobar que el cambio no perjudica a las familias.

¿Por qué se produce este cambio en la fórmula para calcular el Euribor? Actualmente, el Euríbor se calcula basándose en estimaciones del interés al que la banca está dispuesta a prestarse entre sí, lo que puede llevar a resultados ficticios y alejados de la realidad. El nuevo Euribor se calculará sobre la base de operaciones efectivamente realizadas en el mercado interbancario. Un cambio metodológico que, según el EMMI (Instituto Europeo de Mercados Monetarios), dará al tipo hipotecario más transparencia y fiabilidad.

¿Cuándo entra en vigor? El 4 de julio de 2016 es la fecha prevista para la puesta en funcionamiento del nuevo sistema de cálculo, aunque estará en pruebas hasta finales de año. En ese período convivirán ambos sistemas y no está del todo claro cómo se hará la implementación en las entidades bancarias.

¿Cómo influirá en las cuotas de las hipotecas para la compra de una vivienda? El Euribor viene sufriendo en los últimos meses una importante caída, al punto de que ahora mismo está situado en niveles negativos por primera vez en su historia; cerró el mes de febrero en el -0,008% y la media provisional de marzo se coloca en el -0,020%, con previsiones de que continuará bajando en los próximos meses. Según expertos del sector, el nuevo Euribor no debería generar modificaciones significativas en los tipos, pero eso se terminará de valorar en el período de pruebas de julio a diciembre.

¿El nuevo cálculo puede suponer un incremento de las cuotas respecto al Euribor actual? Es poco probable. Pero para evitar dudas y que todo sea realmente transparente, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha solicitado que durante el período de pruebas de julio a diciembre de este año 2016 se ofrezca la información sobre el Euribor que surge de ambas métodos de cálculo, lo que permitiría comprobar si existen diferencias significativas entre ambos. “Aunque, en principio el cambio de metodología no debería afectar mucho al índice, se tiene que respetar el derecho a la información de los consumidores para evitar que se puedan producir perjuicios a los mismos”, afirma la OCU.

OCU pone en marcha una campaña contra las cláusulas suelo en las hipotecas

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La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) acaba de poner en marcha una campaña que tiene como objetivos eliminar la cláusula suelo de los contratos hipotecarios que aún la tengan; conseguir la devolución de las cantidades pagadas de más hasta ahora; y evitar que los bancos sigan cobrando de más a sus clientes.

Según la OCU, un consumidor con cláusula suelo ha podido pagar de media unos 6.000 euros de más en su hipoteca de su vivienda en comparación con la misma hipoteca sin suelo.

Y no son pocos los que se han visto afectados por esta situación: la organización estima que en España hay cerca de 2 millones de personas que están pagando en su hipoteca intereses muy por encima del Euríbor como consecuencia de la aplicación de las cláusulas suelo, pese a que el Tribunal Supremo las ha considerado abusivas en aquellos casos en los que no se informó debidamente al consumidor.

Las personas que quieran recibir asesoramiento de la OCU sobre este tema pueden ponerse en contacto con la OCU en el número gratuito 900 814 664, en horario de lunes a viernes, de 9 a 18 horas.

Mejora contenida en el acceso al crédito hipotecario en 2015

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La Asociación Hipotecaria Española (AHE) estima que en 2015 los indicadores del mercado de la vivienda e hipotecario continuarán con su tendencia a la recuperación iniciada en 2014, aunque  la evolución del nuevo crédito dependerá del dinamismo que muestre la economía española a lo largo del año.

En su Informe sobre la Actividad Hipotecaria del año 2014, la AHE prevé que este año la nueva actividad crediticia hipotecaria estará por encima de los niveles del año anterior. En ese sentido, es probable que a lo largo del año se continúen observando tasas de variación interanuales negativas aunque menores que en años anteriores, rompiendo la contracción que la cartera hipotecaria sufrió en los últimos cuatro años.

En relación con el acceso al crédito de las familias, se estima que se observará cierta flexibilización en los criterios de concesión de hipotecas como consecuencia de las mejores expectativas económicas. Sin embargo, una parte de los demandantes de crédito hipotecario seguirán teniendo dificultades en el acceso por el impacto que la crisis haya podido tener en sus niveles de solvencia y ahorro.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) es una organización integrada por los bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito que tienen una mayor presencia en el mercado hipotecario. Los miembros de la Asociación tienen aproximadamente el 80 por 100 del mercado de préstamos hipotecarios.