El blog del Grupo Inmobiliario Ferrocarril
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Cláusulas suelo: qué son y cómo hay que actuar ante ellas

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clausulas suelo

Las cláusulas suelo ha sido protagonistas de numerosos titulares durante los últimos meses, y mucho más tras la sentencia del Tribunal de la Unión Europea que admite que los hipotecados pueden reclamar la devolución total de las cantidades cobradas en exceso. En este post te contamos qué son exactamente las cláusulas suelo y cómo hay que actuar en caso de tener una.

La mayoría de hipotecas en España son de tipo variable y su actualización está vinculada a un índice de referencia europeo, el euríbor. Al conceder un crédito,  los bancos suelen exigir el pago de ese euríbor más un diferencial: por ejemplo, un préstamo a euríbor + 1% significa que tiene los intereses del euríbor y un punto extra. Esos intereses se revisan cada año, en los que se actualiza la letra mensual a pagar según la cotización del euríbor.

En los contratos de las hipotecas, muchos bancos incluían unos topes máximos sobre los que los intereses no crecerían aunque el euríbor subiera por encima (techo) y unos topes bajo los que los intereses nunca podrían reducirse (suelo). Desde el 2009, el euríbor comenzó a bajar pero muchos hipotecados dejaron de ver bajar sus cuotas, porque los contratos de sus hipotecas incluían las cláusulas suelo. Las limitaciones de las bajadas de intereses estaban fijadas entre el 2% y el 3%, lo que hizo que muchos hipotecados, al no poder aprovechar la bajada del euríbor, descubrieran que sus contratos disponían de la cláusula en cuestión. Y allí comenzaron las reclamaciones que culminaron con la sentencia europea que declara ilegal esa cláusula y abre la puerta a que los hipotecados reclame la devolución íntegra de las cifras cobradas por aplicación de esa cláusula.

clausulas suelo

A pesar de que muchos hipotecados ya vieron sus cláusulas suelo anuladas con las sentencias del Supremo y que algunas entidades bancarias decidieron negociar con los hipotecados para suspender ese apartado de los contratos, siguen quedando miles de contratos que aún las contienen. Hasta el momento los afectados debían reclamar de manera individual, pero tras la sentencia europea el Gobierno de España está buscando un procedimiento común para evitar una avalancha de reclamaciones judiciales a los bancos. Lo que está claro es que los clientes que tengan o hayan tenido una hipoteca con cláusula suelo podrán reclamar la devolución porque la justicia les ha dado la razón al considerar que su cláusula no era absolutamente transparente, por lo que se les restituirá el dinero pagado de más desde que firmaron el contrato.

Las entidades de defensa de los consumidores han tenido un rol muy activo en este proceso. Adicae afirma que la sentencia del tribunal europeo abre la puerta a que todos los afectados de la macrodemanda puedan recuperar la totalidad de lo cobrado de más, no solo desde mayo de 2013. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha pedido a las entidades que devuelvan las cantidades cobradas indebidamente, y puntualiza, que,”mientras se espera la reacción de la banca, OCU ayudará, como hasta ahora, a todos los afectados a demandar este abuso si no tuvieran más remedio que acudir a la vía judicial; sabiendo ahora que van a recuperar todo su dinero”.

Los que ya hayan reclamado y obtenido una sentencia a favor de que la banca devolviera el dinero cobrado desde mayo de 2013 lo tienen más complicado, ya que, en palabras de Vicente Morató, director general del despacho Martínez Echevarría Abogados: “En caso de que ya haya sentencia firme, no se puede volver a reclamar la devolución de las cantidades, ya que se supone que es un hecho ya juzgado, y el sistema jurídico español es muy claro en ese punto: la cosa juzgada, no se puede volver a juzgar”

Artículo sobre precios de la vivienda en The Economist

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Evolución precio vivienda, The Economist

Evolución precio vivienda, The Economist

Diversos medios de comunicación y portales especializados españoles (El Mundo, 20 minutos, Idealista) se han hecho eco del artículo sobre los precios de la vivienda en diferentes países que ha publicado la prestigiosa revista británica The Economist. Según esta publicación, España es el tercer país del mundo donde más ha bajado el precio de la vivienda desde el comienzo de la crisis.

El análisis de The Economist refleja que el precio de las viviendas españolas se ha reducido desde el primer trimestre de 2008 un 31,3%, solo por debajo de Grecia, donde los precios han caído en 38,5%, y de Irlanda, con un descenso de 37,2%.
España también se incluye entre las naciones en las que sigue disminuyendo la tasa interanual de precios inmobiliarios: 0,2% en el caso de nuestro país. En esa lista también están Francia (-2,1%), Italia (-3,8%), Singapur (-3,9%), China (-5,6%) y Grecia (-6,1%). Por el contrario, los países donde más suben los precios de la vivienda son Irlanda (+16,2%), Turquía (+16%), Hong Kong (+11,9%) y Suecia (+8,6%).
Un último dato que subraya sobre España el semanario The Economist es que las viviendas, según su análisis, siguen sobrevaloradas entre un 8% y un 18%.

Aumenta la compraventa de viviendas un 21,6% en 2014

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En 2014, por primera vez desde 2010, las transacciones de vivienda aumentaron en España. Según los datos aportados por el Ministerio de Fomento, todas las Comunidades Autónomas registraron incrementos en relación al año 2013. Entre las mayores subidas, Ceuta y Melilla, Madrid, Navarra, Aragón, Asturias, País Vasco y Baleares, con una subida anual del 44,7%, 31,3%, 31,1%, 30,8%, 30,0%, 29,3% y 29,2% respectivamente.

En cuanto a las capitales de provincia y municipios de más de 100.000 habitantes destacaron, por crecimiento en 2014, Dos Hermanas (99,0%), Pamplona (72,2%), Ceuta (57,6%), Bilbao (36,4%), Burgos (56,1%), Vigo (52,8%), Cádiz (51,7%), Bilbao (51,0%), Palencia (50,8%), Palma de Mallorca (50,5%), Alcobendas (50,0%), Getafe (49,5%) y Salamanca (47,8%).

De manera global,en el cuarto trimestre de 2014 se vendieron en España 111.921 viviendas. Para encontrar un cuarto trimestre con más transacciones hay que remontarse al año 2010. (150.494). En el conjunto del año 2014  las transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario, ascendieron a un total de 365.594, lo que supone un incremento del 21,6% frente a los doce meses anteriores.

El precio de la vivienda sube por primera vez en 6 años

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El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha hecho público que el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) presentó un avance del 0,8% entre abril y junio con respecto al mismo periodo de 2013. Este indicador no mostraba una subida desde 2008, el momento en el que se hizo patente la crisis económica general y el peso específico que en ella tenía el sector inmobiliario y de la construcción.

Por regiones, Madrid ha sido la que ha experimentado una mayor subida y la que ha arrastrado los precios a niveles positivos en todo el territorio nacional. Tras casi cuatro años de caída continuada, en el primer trimestre de 2014 el coste de la vivienda madrileña creció un 1,9% con respecto al mismo periodo de 2013.

El aumento del precio se ha concentrado en las casas de nueva construcción. Mientras que el coste de la vivienda usada solo ha crecido un 0,6% en la Comunidad de Madrid, por una nueva se ha pagado un 5,5% más en comparación con lo que se pagó en 2013.

El alquiler ha liderado este aumento de los precios de la vivienda en Madrid, región en la que tiene una presencia mucho mayor que en otros lugares de España. En lo que va de año, el precio de la vivienda de alquiler ha subido un 1,2% en Madrid, el mayor ascenso de toda España.

El Grupo Inmobiliario Ferrocarril saluda esta reactivación del sector y espera que, con ella, pueda aumentar aún más la oferta y la calidad de las promociones que pone a disposición de sus clientes.

La pérdida de peso del sector inmobiliario en la economía española

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Ahora que lo peor de la crisis económica parece haber pasado es momento de comenzar a hacer balance. El sector inmobiliario ha resultado uno de los más afectados por la recesión, probablemente porque también fue uno de sus causantes. ¿Pero hasta qué punto ha perdido fuerza? A esta pregunta responde el último informe de Axesor sobre la construcción.

En los últimos 5 años el sector ha perdido más de 1.150.000 empleos, lo que significa aproximadamente el despido del 50% de las personas que trabajaban en el año 2008 en la construcción. Si este dato resulta significativo no lo es menos el de cierre de empresas del sector. Desde 2009 ha clausurado sus actividades más de 28.000 compañías del sector, y hay que tener en cuenta que este dato tiene el sesgo bajista de que no todas las empresas han comunicado oficialmente su cierre.

Aunque el sector ha ido perdiendo peso en la economía española, sigue siendo relevante. En 2007, el 36% de las empresas creadas eran constructoras y el capital suscrito para estas nuevas sociedades representaba un 18% del total. En 2013, las constructoras suponían cerca del 25% de las nuevas compañías y el capital suscrito, un 8,4% del conjunto nacional.

Ante este panorama desalentador el Grupo Inmobiliario Ferrocarril ha logrado permanecer activo y seguir construyendo viviendas nuevas para venta y alquiler. La calidad de nuestros proyectos y su precio competitivo nos han permitido capear el peor momento del temporal y enfrentarnos con expectativas halagüeñas al futuro inmediato. Lo hacemos con una diversidad de proyectos inmobiliarios en España, que incluyen pisos de 2,3 y 4 habitaciones, tanto protegidos como libres;  viviendas unifamiliares; y nuevos proyectos inmobiliarios en Latinoamérica.